不動産で「成功を収めた！」という言葉を耳にしますが、その成功というゴールはどこなのでしょうか？

最近、不動産投資セミナーの宣伝や不動産投資のテキスト本などで「成功法を伝授」等々の文言を見かけることが本当に多くなりました。また、ちまたでも不動産で「成功を収めた～」などの言葉を耳にしますが、いったいどの地点がゴールなのでしょうか？

たとえば、のお話です。

「築２０年が経過した」マンションやアパート等で考えたいと思います。

一般的なことですが築２０年を過ぎると、エリアにもよりますが、段々と入居付けが難しくなってきます。

そこで、大事なのは「何年、賃貸物件として使用するか」を意識しておくことだと思います。

たとえば、木造アパートの使用期間を最初から「２０年」と設定しておくのです。

「そんな勿体ない」

と仰るかもしれません。

しかし、完済期間２０年の融資を組んで、その間に得られるキャッシュフローが、投資に見合うような計画であれば、このような考え方も「あり」なのではないでしょうか。

現にこれをそのまま実践しているプロの不動産屋さんがいます。

この期間ならメンテナンス費用は多くはかかりませんし、空室や値下がりにあまり悩まれることもないでしょう。

仮に２０年が経過した時点で「まだ行ける！」と、方針転換したとしても借入はゼロです。そのタイミングで新築時にかかった費用の半分を投資するような「大規模改修」を実施して、その後の２０年を睨むことも可能となります。

建物の使用期間を２０年と仮定するなら、外壁や屋上の修繕、空調等の入れ替えは、築１０年目に一回行うことになります。給湯器は微妙ですが、なんとか部分修繕だけでしのいで２０年間「入れ替えなし」でもたせよう等と考えたりします。

このように使用年数を２０年と設定すると、ものごとのタイミングが計りやすくなるのです。キッチン、トイレ、システムバスも「お化粧直し」程度は施すとしても、２０年の間に取り換える必要はありません。

では、建物の使用期間を３０年と想定した場合はどうなるでしょうか？

これらの設備や給湯器等の入れ替えは、築１５年目を目安としたほうが効率は良いかもしれません。未だ使えるものもあって勿体ないかもしれませんが、収益性を考えた場合、一生の半分を過ぎたときが「よりベターな替えどき」だと思います。

では使用期間が４０年だったら？、あるいは５０年だったら？メンテナンスの時期はどのように変わってくるのでしょうか？

大規模改修などのメンテナンスは、マイナスを補うものではありません。

だからこそ、まず「何年、賃貸物件として使用するか」を意識しておくことが大切なのです。